Kupujesz mieszkanie w bloku? Sprawdź nie tylko lokal, ale cały budynek

Wprowadzenie

Kupując mieszkanie w bloku, nabywamy określone prawo do lokalu. W przypadku odrębnej własności mieszkania związany jest z nią również udział w nieruchomości wspólnej.

W praktyce oznacza to współodpowiedzialność za utrzymanie części budynku, z których korzystają wszyscy mieszkańcy.

Dach, elewacja, klatka schodowa, fundamenty, instalacje wspólne czy winda mają wpływ nie tylko na komfort życia, lecz także na przyszłe wydatki.

Dlatego oglądanie mieszkania warto zacząć jeszcze przed wejściem do jego wnętrza.

Elewacja może wyglądać dobrze, ale nie mówi wszystkiego o stanie budynku

Świeżo odmalowana klatka schodowa i nowa elewacja niewątpliwie poprawiają wygląd nieruchomości.

Nie są jednak wystarczającym potwierdzeniem jej dobrego stanu technicznego.

Przed zakupem mieszkania w starszym budynku warto dowiedzieć się, kiedy przeprowadzono ostatni remont dachu, modernizację instalacji elektrycznych, wodnych oraz systemu ogrzewania.

Istotne może być także to, czy budynek przeszedł termomodernizację i czy stwierdzono problemy z wilgocią.

Nie każde starsze budownictwo jest w złym stanie. Wiele dobrze utrzymanych kamienic i bloków zapewnia wysoki komfort zamieszkania.

Jednocześnie młodszy wiek budynku nie gwarantuje braku problemów.

Dlatego najważniejsza jest rzeczywista kondycja techniczna, a nie sama data budowy.

Poproś o informacje dotyczące przeglądów technicznych

W Polsce właściciele i zarządcy budynków mają określone obowiązki związane z kontrolowaniem ich stanu technicznego.

Prawo budowlane przewiduje między innymi kontrole okresowe wykonywane co najmniej raz w roku oraz co najmniej raz na pięć lat. Ich zakresy są różne.

Kontrole obejmują odpowiednio określone elementy konstrukcyjne i instalacje, a w ramach kontroli pięcioletniej również między innymi stan techniczny obiektu oraz sprawdzenie instalacji elektrycznej i piorunochronnej.

W przypadku budynku wielorodzinnego warto zapytać zarządcę, czy kontrole są przeprowadzane i czy ich wyniki wskazują na konieczność wykonania ważnych napraw.

Kupujący nie musi samodzielnie znać wszystkich wymagań technicznych.

Powinien jednak wiedzieć, czy w budynku występują problemy, które mogą wpłynąć na jego bezpieczeństwo lub koszty utrzymania.

Najlepiej poprosić sprzedającego o pomoc w uzyskaniu odpowiednich informacji od wspólnoty lub spółdzielni.

Fundusz remontowy. Niewielka pozycja, która może mieć duże znaczenie

W zestawieniu opłat za mieszkanie często pojawia się fundusz remontowy.

Kupujący widzi określoną miesięczną kwotę, ale nie zawsze zastanawia się, na co środki są przeznaczane.

Tymczasem sytuacja finansowa wspólnoty mieszkaniowej ma znaczenie dla przyszłych wydatków właścicieli.

Jeżeli budynek posiada środki na zaplanowane remonty, ich finansowanie może być łatwiejsze.

Jeżeli natomiast konieczna jest kosztowna modernizacja, a zgromadzone pieniądze są niewystarczające, wspólnota może zdecydować o zwiększeniu zaliczek albo sfinansowaniu prac z innych źródeł, na przykład kredytu.

Nie oznacza to, że każdy remont automatycznie prowadzi do podwyżek. Wiele zależy od uchwał właścicieli, istniejących środków i przyjętego sposobu finansowania.

Warto jednak zapytać, czy wspólnota nie planuje większych inwestycji.

Podwyżka o 220 zł miesięcznie. Ile to naprawdę kosztuje?

Załóżmy, że kupujemy mieszkanie w budynku, w którym zaplanowano kosztowną modernizację.

Po zakupie okazuje się, że przyjęty przez wspólnotę plan finansowania wymaga zwiększenia miesięcznych zaliczek przypadających na nasz lokal o 220 zł.

To przykładowa sytuacja, ale dobrze pokazuje, dlaczego warto analizować koszty wspólnoty.

W tym modelu przez pięć lat na samą podwyżkę wydalibyśmy ponad 13 tys. zł.

Jeżeli nabywca poznałby planowane prace przed zakupem, mógłby uwzględnić te wydatki w budżecie i przy ocenie ceny mieszkania.

Nie chodzi więc o unikanie budynków wymagających remontów.

Chodzi o świadome podejmowanie decyzji.

Uchwały wspólnoty mogą powiedzieć więcej niż rozmowa ze sprzedającym

W przypadku wspólnot mieszkaniowych warto poprosić sprzedającego o dokumenty pozwalające ocenić sytuację budynku.

Szczególnie przydatne są:

• ostatnie sprawozdania finansowe wspólnoty,
• plan gospodarczy i plan remontów,
• uchwały dotyczące większych inwestycji,
• informacje o funduszu remontowym,
• dane o ewentualnych zobowiązaniach wspólnoty,
• aktualne zestawienie opłat dotyczących lokalu.

Dokumenty mogą zawierać dane podlegające ochronie, dlatego dostęp do nich należy uzyskać w odpowiedni sposób, najlepiej za pośrednictwem właściciela.

Jeżeli mieszkanie znajduje się w budynku zarządzanym przez spółdzielnię, należy dostosować zakres sprawdzanych dokumentów do sytuacji prawnej nieruchomości.

Celem nie jest przeprowadzenie pełnego audytu zarządcy. Chodzi o ustalenie, czy w najbliższych latach mogą pojawić się istotne koszty.

Winda, garaż, piwnica i balkon też wymagają sprawdzenia

Przy zakupie mieszkania zwykle przyglądamy się jego powierzchni i układowi.

Warto jednak sprawdzić również elementy związane z codziennym użytkowaniem.

W budynku z windą dobrze ustalić jej stan techniczny i planowane modernizacje.

Jeżeli do mieszkania przypisane jest miejsce postojowe, należy sprawdzić podstawę prawną korzystania z niego. Może to być odrębna własność, udział w lokalu garażowym lub inne uprawnienie.

Podobnie piwnica czy komórka lokatorska nie zawsze mają taki sam status prawny.

Balkon również może wymagać napraw, a zakres odpowiedzialności za poszczególne jego elementy zależy od sytuacji prawnej i technicznej.

Dlatego dobrze jest dokładnie ustalić, co faktycznie kupujemy i z jakimi uprawnieniami wiąże się nieruchomość.

Sąsiedzi i sposób zarządzania budynkiem

Na wartość mieszkania wpływa nie tylko jego stan techniczny.

Istotny jest również sposób funkcjonowania całego budynku.

Czy klatka schodowa jest zadbana? Czy części wspólne są regularnie sprzątane? Jak wygląda gospodarka odpadami? Czy mieszkańcy mają problemy z parkowaniem?

Podczas oględzin można zwrócić uwagę na stan drzwi wejściowych, oświetlenie, domofon i otoczenie bloku.

Warto również porozmawiać z mieszkańcami, jeżeli pojawi się taka możliwość.

Nie należy jednak traktować pojedynczej opinii sąsiada jako ostatecznej oceny wspólnoty.

Najbardziej wiarygodny obraz daje połączenie obserwacji, dokumentów oraz informacji od zarządcy.

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania w bloku?

Dobrym rozwiązaniem jest przygotowanie krótkiej listy kontrolnej.

• Jaki jest stan dachu, elewacji i instalacji wspólnych?
• Kiedy przeprowadzono ostatnie istotne remonty?
• Czy dostępne są informacje z okresowych kontroli technicznych?
• Ile wynosi fundusz remontowy i jakie prace są planowane?
• Czy wspólnota posiada istotne zobowiązania finansowe?
• Czy przewidywane są podwyżki opłat?
• Czy sprzedający ma zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni?
• Jaki jest status prawny miejsca postojowego, piwnicy i innych pomieszczeń?
• Czy w budynku występują problemy z wilgocią, wentylacją lub ogrzewaniem?
• Czy budynek i jego otoczenie odpowiadają potrzebom przyszłych mieszkańców?

Szczególnie istotne ustalenia warto potwierdzić dokumentami.

Kupujesz mieszkanie na wiele lat, a budynek będzie się starzał razem z nim

Wyremontowane wnętrze może wyglądać atrakcyjnie przez długi czas, ale komfort życia zależy również od tego, co znajduje się poza drzwiami mieszkania.

Dobrze zarządzany budynek może być dużym atutem nawet wtedy, gdy liczy kilkadziesiąt lat.

Z kolei zaniedbane części wspólne, nieprzeprowadzone remonty i brak odpowiedniego finansowania mogą znacząco pogorszyć atrakcyjność nieruchomości.

Dlatego porównując mieszkania na FinansujDom.pl, warto oceniać nie tylko metraż, lokalizację i standard wnętrz.

Trzeba również spojrzeć na cały budynek, ponieważ jego stan będzie miał wpływ zarówno na codzienny komfort, jak i przyszłe wydatki właściciela.

W końcu kupujemy mieszkanie, ale będziemy mieszkać w konkretnym budynku.