Mieszkanie wygląda idealnie. Czego nie zobaczysz na zdjęciach?

Wprowadzenie

Kupując mieszkanie, łatwo skupić się na tym, co najbardziej widoczne: układzie pomieszczeń, kolorze podłogi, wyposażeniu kuchni czy wielkości balkonu. To naturalne. W końcu właśnie te elementy sprawiają, że zaczynamy wyobrażać sobie życie w nowym miejscu.

Jednak mieszkanie, które robi świetne pierwsze wrażenie, niekoniecznie musi być dobrym zakupem.

Nie chodzi tylko o ukryte usterki techniczne. Problemem może okazać się hałas, wysoki koszt ogrzewania, zły stan budynku albo planowana inwestycja, która za kilka lat całkowicie zmieni otoczenie.

Na co zwrócić uwagę, zanim podpiszemy umowę?

Zdjęcia mieszkania pokazują wnętrze, ale nie pokazują codziennego życia

Profesjonalna fotografia nieruchomości potrafi wydobyć zalety nawet niewielkiego pomieszczenia. Szerokokątny obiektyw sprawia, że pokoje wydają się przestronniejsze, odpowiednie oświetlenie rozjaśnia ciemne wnętrza, a starannie wybrany kadr pozwala ukryć nieatrakcyjny widok za oknem.

Nie musi oznaczać to nieuczciwości sprzedającego. Zdjęcia reklamowe z założenia mają pokazywać nieruchomość z korzystnej strony.

Kupujący powinien jednak pamiętać, że fotografia nie pozwala ocenić kilku niezwykle ważnych rzeczy:

• rzeczywistej wielkości i ustawności pomieszczeń,
• hałasu dobiegającego z ulicy lub sąsiednich lokali,
• zapachów w mieszkaniu i na klatce schodowej,
• jakości naturalnego oświetlenia,
• temperatury pomieszczeń w różnych porach roku,
• stanu instalacji i elementów konstrukcyjnych.

Dlatego pierwsza zasada jest prosta: zdjęcia służą do wybrania mieszkań wartych obejrzenia, a nie do podejmowania decyzji o zakupie.

Piękny remont nie zawsze oznacza dobry stan techniczny

Świeżo wyremontowane mieszkanie może być świetnym wyborem. Pod warunkiem że remont objął również to, czego nie widać.

Nowe płytki w łazience nie mówią nic o stanie instalacji wodnej. Gładkie ściany nie potwierdzają, że nie występują problemy z wilgocią. Z kolei nowoczesne gniazdka elektryczne nie oznaczają automatycznie wymienionej instalacji.

Warto zapytać sprzedającego, kiedy przeprowadzono remont i jaki był jego rzeczywisty zakres.

Szczególnie istotne są instalacje elektryczna i wodna, wentylacja, szczelność okien oraz ewentualne ślady zawilgocenia.

Przy oglądaniu mieszkania dobrze jest zwrócić uwagę na narożniki ścian, przestrzeń za meblami, okolice okien i sufitów. Zacieki, odspojenia farby czy charakterystyczny zapach mogą być sygnałem do dalszego sprawdzenia.

Nie każda plama oznacza poważny problem, ale każda powinna mieć wiarygodne wyjaśnienie.

W przypadku starszego mieszkania albo lokalu po generalnym remoncie rozsądnym rozwiązaniem jest zlecenie oględzin niezależnemu specjaliście z odpowiednimi kwalifikacjami.

Wydatek na ocenę techniczną może być niewielki w porównaniu z kosztami napraw ujawnionych po zakupie.

Cisza podczas oglądania nie oznacza ciszy po przeprowadzce

Wyobraźmy sobie mieszkanie oglądane w sobotę o godzinie 11.00. Ulica jest spokojna, parking niemal pusty, a przez otwarte okno słychać śpiew ptaków.

Teraz wyobraźmy sobie to samo miejsce w poniedziałek o 7.30.

Samochody jadą do pracy, rodzice odwożą dzieci do szkoły, a z pobliskiego skrzyżowania dobiega hałas.

To nadal to samo mieszkanie. Zmieniły się jedynie warunki, w których je oceniamy.

Dlatego warto odwiedzić okolicę przynajmniej dwa razy, najlepiej w dzień roboczy rano oraz wieczorem. Dodatkowa wizyta w weekend pozwoli sprawdzić, jak funkcjonuje sąsiedztwo w czasie wolnym.

Warto również zobaczyć, czy po godzinie 18.00 nadal można znaleźć miejsce parkingowe i czy pobliski lokal usługowy nie staje się wieczorem źródłem hałasu.

Takie obserwacje mogą powiedzieć o codziennym komforcie więcej niż najbardziej atrakcyjne zdjęcie w ogłoszeniu.

Widok na zieleń może się zmienić

Widok na niezabudowaną działkę, łąkę czy niewielki zagajnik jest niewątpliwą zaletą wielu mieszkań.

Nie należy jednak zakładać, że otoczenie pozostanie niezmienione.

Przed zakupem warto ustalić, do kogo należy sąsiedni teren, jakie ma przeznaczenie i czy planowane są na nim inwestycje.

Pomocne mogą być miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, informacje z urzędu gminy oraz dostępne dokumenty dotyczące prowadzonych postępowań inwestycyjnych.

Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, trzeba dodatkowo sprawdzić sytuację planistyczną i możliwe sposoby ustalenia warunków zabudowy.

Brak widocznej budowy nie jest gwarancją zachowania obecnego widoku.

Z drugiej strony możliwość powstania nowej zabudowy nie oznacza, że inwestycja na pewno zostanie zrealizowana.

Najważniejsze to kupować ze świadomością istniejącego ryzyka.

Czynsz wynosi 500 zł? Sprawdź, co się w nim znajduje

Niskie opłaty administracyjne często są przedstawiane jako zaleta mieszkania. Warto jednak dokładnie ustalić, czego dotyczą.

Kwota podawana przez sprzedającego może obejmować zaliczki na ogrzewanie i wodę, fundusz remontowy, koszty zarządu, utrzymanie części wspólnych czy wywóz odpadów. Zakres rozliczenia nie jest identyczny w każdym budynku.

Dodatkowo rachunki mogą zależeć od liczby mieszkańców i rzeczywistego zużycia mediów.

Najlepiej poprosić o aktualne zestawienie opłat oraz roczne rozliczenia ogrzewania i wody.

Warto również sprawdzić świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument ten zawiera informacje o charakterystyce energetycznej lokalu, choć sam w sobie nie gwarantuje konkretnej wysokości przyszłych rachunków.

Przy sprzedaży mieszkania świadectwo, co do zasady, powinno zostać przekazane nabywcy.

Kupujesz mieszkanie, ale również udział w całym budynku

Nawet najpiękniej urządzone mieszkanie może znajdować się w budynku wymagającym kosztownych remontów.

Dlatego podczas wizyty nie należy ograniczać się do obejrzenia samego lokalu.

Sprawdźmy klatkę schodową, piwnice, elewację, dach, windę i stan otoczenia.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej dobrze jest zapytać o wysokość funduszu remontowego, planowane prace oraz sposób ich finansowania.

Remont elewacji czy wymiana windy mogą wpłynąć na przyszłe obciążenia właścicieli.

To szczególnie ważne wtedy, gdy kupujemy mieszkanie w starszym budynku, który na pierwszy rzut oka wygląda bardzo dobrze.

Dokumenty, których nie zastąpi żadne zdjęcie

Przed zakupem mieszkania należy sprawdzić jego stan prawny.

Podstawowym dokumentem jest księga wieczysta, o ile jest prowadzona dla danego prawa do lokalu.

Warto przeanalizować przede wszystkim dział II dotyczący właściciela, dział III obejmujący między innymi ograniczenia, prawa i roszczenia oraz dział IV, w którym ujawniane są hipoteki. Trzeba również zwrócić uwagę na wzmianki o nierozpoznanych wnioskach.

Jeżeli księga wykazuje hipotekę, nie oznacza to automatycznie, że mieszkanie jest niebezpieczne do kupienia. Wymaga jednak odpowiedniego rozliczenia i dokumentów zapewniających możliwość wykreślenia obciążenia.

Należy także ustalić, czy lokal nie jest przedmiotem najmu, kto jest w nim zameldowany, kiedy zostanie wydany i czy sprzedający ma prawo do dysponowania nieruchomością.

Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zakres dokumentów może wyglądać inaczej, zwłaszcza jeśli nie założono księgi wieczystej.

Siedem pytań, które warto zadać przed zakupem mieszkania

Zanim podejmiemy ostateczną decyzję, warto uzyskać odpowiedzi na następujące pytania:

• Kiedy przeprowadzono ostatni remont i czy obejmował instalacje?
• Jakie są rzeczywiste miesięczne oraz roczne koszty utrzymania lokalu?
• Czy w mieszkaniu występowały problemy z wilgocią, zalaniem lub wentylacją?
• Jakie większe remonty planuje wspólnota lub spółdzielnia?
• Czy w sąsiedztwie mogą powstać nowe budynki lub drogi?
• Czy stan prawny mieszkania jest uregulowany i możliwy do zweryfikowania?
• Czy lokal można obejrzeć ponownie, najlepiej o innej porze dnia?

Odpowiedzi warto dokumentować, a najważniejsze ustalenia uwzględniać w umowie.

Dobre mieszkanie to nie zawsze to, które robi najlepsze pierwsze wrażenie

Zakup mieszkania jest decyzją podejmowaną często na wiele lat. Dlatego nie warto oceniać nieruchomości wyłącznie przez pryzmat wystroju i atrakcyjnych fotografii.

Piękną kuchnię można wymienić. Ściany można przemalować. Znacznie trudniej zmienić lokalizację, hałaśliwe otoczenie, konstrukcję budynku czy sytuację prawną nieruchomości.

Przeglądając mieszkania na FinansujDom.pl, warto tworzyć własną listę kryteriów, sprawdzać nie tylko zalety widoczne w ogłoszeniu, ale także zadawać pytania o sprawy, które mogą mieć wpływ na przyszły komfort życia.

Bo najlepszy zakup nie zawsze oznacza najładniejsze mieszkanie. Często oznacza mieszkanie, którego wady poznaliśmy jeszcze przed podpisaniem umowy.