Kupujesz nieruchomość komercyjną? Najcenniejsze może być to, co dopiero da się wybudować

Wprowadzenie

W październiku 2026 r. „Hotelarz” poinformował o przejęciu przez Zdrojową Hotels obiektu Entre Hotel we Wrocławiu. Hotel ma 72 pokoje, a transakcja obejmowała też działkę, która według informacji przedstawionych przez branżowy portal pozwala na rozbudowę o dodatkowe około 100 pokoi. To deklarowany potencjał, nie potwierdzenie, że rozbudowa została już zatwierdzona i będzie zrealizowana.

Cena nieruchomości składa się z kilku elementów

Przy zakupie hotelu lub budynku biurowego inwestor zwykle analizuje przychody z prowadzonej działalności albo najmu, koszty, stan techniczny, standard obiektu i potrzebne nakłady. Osobno powinien wycenić możliwość rozwoju: dostawienia skrzydła, podwyższenia części budynku, przebudowy czy wykorzystania wolnej parceli.

Potencjał rozbudowy nie jest jednak równy wartości gotowej nowej powierzchni. Należy odjąć przyszłe koszty budowy, finansowania, uzyskania decyzji, wyposażenia i marketingu oraz uwzględnić ryzyko, że założone przychody nie zostaną osiągnięte.

Co może przekreślić atrakcyjny plan?

Dodatkowy budynek musi być dopuszczalny planistycznie i technicznie. W śródmieściach istotne są między innymi ograniczenia wysokości, wymagania dotyczące ochrony zabytków, doświetlenie sąsiedniej zabudowy, drogi pożarowe i możliwości zapewnienia infrastruktury. W hotelach dochodzą również standardy operatora, komunikacja między częściami obiektu i zaplecze gastronomiczne.

Jeżeli rozbudowa wymaga przebudowy funkcjonującego hotelu, inwestor powinien policzyć okresy ograniczenia działalności. Dodatkowe pokoje mogą podnieść przychody po ukończeniu inwestycji, ale etap prac może tymczasowo ograniczać sprzedaż istniejących pokoi.

Jak sprawdza się potencjał przed transakcją?

W praktyce potrzebna jest wspólna analiza prawnika, architekta i osoby przygotowującej model finansowy. Wstępna koncepcja powinna pokazać możliwą powierzchnię, a dokumenty planistyczne oraz stan prawny gruntu potwierdzić, czy założenia mają podstawę. Należy też ocenić, czy popyt lokalny uzasadnia rozbudowę.

Ta logika dotyczy nie tylko hoteli. Podobnie warto analizować kamienice, magazyny, lokale usługowe i działki z istniejącą zabudową.

Wniosek: nieruchomość z potencjałem może być bardzo dobrym zakupem, ale za możliwość rozbudowy nie warto płacić jak za już istniejącą powierzchnię.