Mieszkanie do remontu. Okazja czy finansowa pułapka?

Wprowadzenie

Mieszkania do remontu mają szczególną cechę: wymagają od kupującego wyobraźni.

Trzeba zobaczyć przyszłą kuchnię tam, gdzie dziś stoją stare szafki. Wyobrazić sobie nowoczesną łazienkę w pomieszczeniu z wysłużoną wanną. Ocenić, czy niewielki pokój można połączyć z salonem, a nieustawną przestrzeń wykorzystać inaczej.

Taka nieruchomość może być bardzo dobrym zakupem.

Ale wymaga dokładniejszej analizy niż mieszkanie, do którego wystarczy wnieść meble.

Niska cena mieszkania nie oznacza automatycznie okazji

Pierwszy błąd polega na porównywaniu ceny mieszkania do remontu z ceną mieszkania wyremontowanego bez uwzględnienia kosztów prac.

Przykładowo lokal oferowany za 480 tys. zł może wydawać się bardzo atrakcyjny, jeżeli podobne mieszkania w dobrym stanie kosztują 670 tys. zł.

Różnica wynosi aż 190 tys. zł.

Na pierwszy rzut oka jest więc z czego finansować remont.

Tylko czy rzeczywiście?

Sprawdźmy to na przykładowej kalkulacji.

Ile może kosztować generalny remont mieszkania?

Załóżmy, że analizujemy mieszkanie o powierzchni 52 m², wymagające szerokiego zakresu prac.

Wykonawcy przygotowali następujący wstępny budżet:

Jest to przykładowy kosztorys, a nie cennik ani średnia dla Polski. Rzeczywiste ceny zależą od miasta, zakresu robót, standardu materiałów, dostępności wykonawców i stanu technicznego lokalu.

Przy takich założeniach mieszkanie kupione za 480 tys. zł wymagałoby łącznie 648 tys. zł na zakup i remont.

To jeszcze przed doliczeniem kosztów transakcyjnych, finansowania i ewentualnego utrzymania innego lokalu na czas prac.

Różnica względem mieszkania za 670 tys. zł zmniejsza się do 22 tys. zł.

Nie oznacza to, że remont jest nieopłacalny. Jednak korzyść finansowa może okazać się znacznie mniejsza, niż sugeruje cena ogłoszenia.

Instalacje. Najważniejsze wydatki często są niewidoczne

Podczas oglądania starego mieszkania uwagę przyciągają przede wszystkim zniszczone powierzchnie.

Tymczasem największy problem może znajdować się w ścianach.

Warto ustalić, z jakich materiałów wykonano instalację elektryczną, jaki jest jej stan, czy była modernizowana i czy odpowiada potrzebom przyszłego użytkownika.

Istotny jest również stan instalacji wodnej i kanalizacyjnej.

Wymiana podłóg i malowanie ścian mają zupełnie inny charakter niż prace wymagające ingerencji w instalacje i późniejszego odtwarzania wykończenia.

Dlatego przy nieruchomościach do generalnego remontu warto zaprosić na oględziny fachowca, który oceni zakres koniecznych prac.

Nie wszystkie problemy można wykryć podczas jednej wizyty, ale profesjonalna ocena pomaga ograniczyć ryzyko.

Wilgoć może oznaczać znacznie poważniejszy problem

Szczególnej uwagi wymagają mieszkania na parterze, w suterenach, na ostatnich kondygnacjach oraz lokale, w których widać ślady wcześniejszych zalań.

Zapach stęchlizny, przebarwienia ścian, odpadający tynk czy zawilgocone narożniki powinny skłonić kupującego do ustalenia przyczyny.

Źródłem problemu może być nieszczelna instalacja, niewłaściwa wentylacja, mostek cieplny albo przenikanie wilgoci przez przegrody budynku.

Samo zamalowanie śladów nie usuwa przyczyny.

Warto ustalić, kto odpowiada za problem i czy jego rozwiązanie wymaga prac w częściach wspólnych budynku.

W przeciwnym razie nawet bardzo kosztowny remont wnętrza może nie przynieść trwałego efektu.

Czy można dowolnie zmienić układ mieszkania?

Jedną z największych zalet mieszkania do remontu jest możliwość urządzenia go zgodnie z własnymi potrzebami.

Nie oznacza to jednak, że każdą ścianę można usunąć, a kuchnię i łazienkę przenieść w dowolne miejsce.

Zakres dozwolonych prac zależy między innymi od ich wpływu na konstrukcję budynku, instalacje, wentylację i bezpieczeństwo użytkowania.

Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wyjaśnia, że zmiana układu typowych ścian działowych w obrębie istniejącego lokalu nie musi stanowić robót budowlanych w rozumieniu Prawa budowlanego.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy prace dotyczą elementów konstrukcyjnych lub ingerują w części wspólne.

Zanim kupimy nieruchomość z zamiarem całkowitej przebudowy, warto skonsultować planowane zmiany z projektantem posiadającym odpowiednie uprawnienia oraz, gdy jest to potrzebne, z zarządcą budynku.

Nie należy opierać zakupu na założeniu, że każda wyobrażona zmiana będzie możliwa do wykonania.

Remont to również czas i organizacja

Przy kalkulowaniu opłacalności zakupu łatwo pominąć jeszcze jeden koszt: czas potrzebny na przygotowanie mieszkania do zamieszkania.

Trzeba zamówić projekt lub ustalić zakres robót, znaleźć wykonawców, uzgodnić terminy, kupić materiały, nadzorować prace i rozliczyć ich wykonanie.

Przedłużający się remont może oznaczać konieczność dalszego wynajmowania dotychczasowego mieszkania.

Jeżeli jego utrzymanie kosztuje 3 tys. zł miesięcznie, trzy dodatkowe miesiące oznaczają 9 tys. zł wydatków.

To modelowy przykład, ale pokazuje znaczenie harmonogramu.

Przed zakupem warto sprawdzić, kiedy wykonawcy mogą rozpocząć prace i ile czasu realistycznie potrzebują na ich zakończenie.

Kiedy zakup mieszkania do remontu naprawdę ma sens?

Mieszkanie wymagające modernizacji może być szczególnie dobrym wyborem, gdy:

• znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji, w której trudno znaleźć podobne lokale,
• ma funkcjonalny układ pomieszczeń i odpowiednią powierzchnię,
• stan konstrukcyjny budynku jest dobry,
• koszty remontu są możliwe do wiarygodnego oszacowania,
• kupujący ma dostęp do sprawdzonych wykonawców,
• po doliczeniu wszystkich wydatków cena pozostaje konkurencyjna,
• przyszły właściciel chce mieszkać w lokalu urządzonym według własnego projektu.

Nie warto natomiast kupować tylko dlatego, że cena za metr kwadratowy jest niska.

Jeżeli mieszkanie ma poważne problemy techniczne, jego przebudowa wymaga trudnych do uzyskania zgód, a budynek jest w złym stanie, pozorna okazja może szybko stracić atrakcyjność.

Co sprawdzić przed złożeniem oferty?

Przed zakupem mieszkania do remontu warto wykonać pięć konkretnych czynności.

• Obejrzeć nieruchomość z niezależnym specjalistą.
• Ustalić rzeczywisty zakres prac i ich ograniczenia techniczne.
• Uzyskać wstępne wyceny od wykonawców.
• Przygotować rezerwę finansową i realistyczny harmonogram.
• Porównać całkowity koszt inwestycji z cenami podobnych mieszkań gotowych do zamieszkania.

Dopiero wtedy można ocenić, czy różnica w cenie uzasadnia wysiłek i ryzyko związane z remontem.

Najlepsze okazje nie zawsze mają piękne zdjęcia

Mieszkanie ze starymi meblami i zniszczoną podłogą może okazać się lepszym zakupem niż lokal po powierzchownym odświeżeniu.

Wiele zależy od lokalizacji, rozkładu pomieszczeń, stanu budynku i rzeczywistych kosztów modernizacji.

Przeglądając mieszkania na FinansujDom.pl, nie warto automatycznie odrzucać ofert wymagających remontu.

Warto jednak dokładnie policzyć, ile będzie kosztowało doprowadzenie lokalu do oczekiwanego standardu.

Najlepsza okazja to nie mieszkanie, które wygląda najgorzej i kosztuje najmniej. To nieruchomość, w której potencjał jest większy niż ryzyko i wydatki potrzebne do jego wykorzystania.