Wpłaciłeś 30 tys. zł zadatku, a bank odmówił kredytu. Czy stracisz pieniądze?

Wprowadzenie

Podpisujecie umowę przedwstępną. Przelewasz 30 tys. zł zadatku i zaczynasz załatwiać kredyt hipoteczny.

Kilka tygodni później przychodzi wiadomość z banku: decyzja negatywna.

Sprzedający nie chce oddać pieniędzy. Twierdzi, że sam zrezygnowałeś z zakupu.

Kto ma rację? Odpowiedź zależy od treści umowy i okoliczności, w których nie doszło do sprzedaży.

Zadatek i zaliczka to nie to samo

Kupujący często używają tych pojęć zamiennie. Tymczasem różnica może zdecydować o losie kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Zadatek pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Jego podstawowe zasady określa art. 394 Kodeksu cywilnego.

Jeżeli jedna strona nie wykona umowy z przyczyn, za które odpowiada, druga może, przy spełnieniu ustawowych i umownych przesłanek, odstąpić od niej i zachować otrzymany zadatek. Jeżeli sama wpłaciła zadatek, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Zaliczka co do zasady stanowi część przyszłej ceny i nie pełni automatycznie takiej funkcji sankcyjnej. W razie niedojścia transakcji do skutku jej rozliczenie zależy od podstawy prawnej i postanowień umowy.

Strony mogą odmiennie uregulować skutki zadatku. Dlatego nigdy nie wolno oceniać sytuacji wyłącznie na podstawie tytułu przelewu.

Czy odmowa kredytu automatycznie oznacza zwrot zadatku?

Nie.

To najważniejsza informacja dla kupujących, którzy dopiero planują podpisać umowę przedwstępną.

Sam fakt, że bank nie udzielił kredytu, nie daje automatycznej gwarancji odzyskania zadatku. Nie oznacza jednak również, że zadatek zawsze przepada.

Art. 394 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje zwrot zadatku, jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, a także w innych wskazanych w nim przypadkach.

Problem polega na tym, że ustalenie odpowiedzialności za niedojście transakcji do skutku bywa sporne.

Znaczenie może mieć między innymi to, czy kupujący rzeczywiście podjął starania o uzyskanie kredytu, jakie informacje przekazał bankowi, czy znał wcześniej przeszkody w finansowaniu i jakie zobowiązania przyjął w umowie przedwstępnej.

Jeżeli strony nie uzgodniły wyraźnie skutków odmowy kredytu, może dojść do sporu wymagającego indywidualnej oceny prawnej.

Jak zabezpieczyć się przed utratą zadatku?

Najlepszy moment na rozmowę o zadatku jest przed podpisaniem umowy, a nie po otrzymaniu odmowy z banku.

Jednym z rozwiązań jest uzgodnienie postanowienia, które w określonych sytuacjach umożliwi odstąpienie od umowy i odzyskanie zadatku, gdy kupujący nie otrzyma finansowania.

Takie postanowienie powinno precyzyjnie określać warunki jego zastosowania.

Przykładowo strony mogą uzgodnić, że znaczenie będą miały odmowy wydane przez określoną liczbę banków, złożenie kompletnych wniosków w ustalonym terminie, udokumentowanie decyzji oraz termin powiadomienia sprzedającego.

Ważne jest również ustalenie zasad i terminu zwrotu pieniędzy.

Nie wystarczy dopisać ogólnego zdania, że umowa przestaje obowiązywać, jeżeli kupujący nie otrzyma kredytu. Nieprecyzyjne zapisy mogą powodować dalsze spory.

Treść takiego zabezpieczenia najlepiej uzgodnić z notariuszem lub prawnikiem, aby rzeczywiście odpowiadała intencjom obu stron.

Czy sprzedający musi zgodzić się na taki warunek?

Nie ma takiego ogólnego obowiązku.

Sprzedający może nie chcieć przez kilka tygodni blokować nieruchomości bez pewności, że kupujący uzyska finansowanie.

Dlatego negocjacje powinny uwzględniać interesy obu stron.

Można uzgodnić rozsądny termin uzyskania decyzji kredytowej, obowiązek niezwłocznego złożenia wniosków oraz zasady informowania sprzedającego o przebiegu procesu.

Warto też rozważyć wysokość samego zadatku. Nie istnieje jedna uniwersalna kwota, którą trzeba wpłacić przy zakupie mieszkania lub domu na rynku wtórnym.

Jeżeli nie masz pewności co do finansowania, przekazanie znacznej części oszczędności przed uzyskaniem decyzji kredytowej może być dużym ryzykiem.

Ile czasu pozostawić na uzyskanie kredytu?

Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje zasady przekazywania konsumentowi decyzji kredytowej, w tym termin odnoszący się do dwudziestego pierwszego dnia od otrzymania wniosku i możliwość wcześniejszego przekazania decyzji za zgodą konsumenta.

Nie należy jednak utożsamiać tego terminu z gwarancją, że cała transakcja zostanie zakończona w trzy tygodnie.

Proces może wymagać uzupełniania dokumentów, wyceny nieruchomości i spełnienia warunków uruchomienia kredytu.

Umowa przedwstępna powinna dawać realny czas nie tylko na ocenę wniosku, ale również na podpisanie umowy kredytowej i przygotowanie aktu przenoszącego własność.

Co zrobić, jeśli bank już odmówił?

Przede wszystkim nie zakładaj z góry, że pieniądze przepadły.

Sprawdź postanowienia umowy przedwstępnej i ustal, dlaczego bank odmówił finansowania.

Zachowaj dokumentację dotyczącą złożonych wniosków oraz korespondencję ze sprzedającym.

Następnie rozważ, czy istnieje możliwość uzyskania kredytu w innej instytucji, przesunięcia terminu transakcji albo rozwiązania umowy za porozumieniem stron.

Jeśli sprzedający odmawia zwrotu zadatku, a istnieją wątpliwości prawne dotyczące odpowiedzialności za niezawarcie umowy, sprawę warto skonsultować z prawnikiem.

Najważniejszy wniosek: bezpieczeństwo zadatku zależy przede wszystkim od tego, co uzgodnisz ze sprzedającym, zanim przelejesz pieniądze.

Kupując nieruchomość na kredyt, nie traktuj umowy przedwstępnej jak zwykłej rezerwacji. To dokument, który może zdecydować o losie Twoich oszczędności.