Apartament z obietnicą 8% rocznie. Ile naprawdę zostaje inwestorowi?
Osiem procent rocznie brzmi atrakcyjnie. Przy apartamencie wartym 800 tys. zł daje to 64 tys. zł w skali roku, czyli ponad 5 tys. zł miesięcznie. Problem w tym, że liczba z reklamy nie musi oznaczać ostatecznego dochodu właściciela. Nie mówi też, kto i z czego ma wypłacać obiecane pieniądze.
Najważniejsze w skrócie
- Reklamowany procent nie musi odpowiadać dochodowi po kosztach.
- Wynik zależy od podstawy naliczania, podatków i warunków umowy.
- Należy sprawdzić ryzyko operatora oraz sytuację po zakończeniu kontraktu.
Wprowadzenie
W październiku 2026 r. „Hotelarz” opisał projekt Saltic w Pogorzelicy, w którym oferowano między innymi wariant ze stałym czynszem reklamowanym jako 8% rocznie oraz alternatywny podział przychodów z wynajmu. Przywołanie takiej oferty nie oznacza oceny jej bezpieczeństwa. To dobry przykład pokazujący, jakie pytania powinien zadać nabywca każdego apartamentu w modelu condo.
Najpierw ustal, od jakiej kwoty liczone jest 8%
Przyjmijmy czysto przykładową inwestycję: cena lokalu to 800 tys. zł, a łączny wydatek z dodatkowymi kosztami nabycia, doposażenia i uruchomienia wynosi 900 tys. zł. Osiem procent liczone od 800 tys. zł daje 64 tys. zł przychodu rocznie. W odniesieniu do faktycznie zaangażowanych 900 tys. zł jest to około 7,1% przed kosztami, podatkami i ewentualnymi odsetkami od kredytu.
Gdyby koszty pozostające po stronie właściciela wyniosły przykładowo 8 tys. zł rocznie, zostałoby 56 tys. zł, czyli około 6,2% poniesionego nakładu przed podatkiem. To nie prognoza konkretnego projektu, lecz ilustracja wpływu podstawy wyliczenia i kosztów.
Stały czynsz nie jest tym samym co bezpieczna lokata
W umowie trzeba ustalić, kto zobowiązuje się wypłacać czynsz: deweloper, operator hotelowy czy inna spółka. Znaczenie mają jej kondycja finansowa, zabezpieczenia płatności, okres obowiązywania umowy i okoliczności pozwalające ograniczyć wypłaty lub wypowiedzieć współpracę.
Szczególnie ważny jest moment po zakończeniu kontraktu. UOKiK ostrzega, że obietnice rentowności często dotyczą określonego okresu, po którym właściciel może zostać z kosztami nieruchomości i koniecznością znalezienia nowego operatora. W lipcu 2026 r. urząd informował o zarzutach wobec przedsiębiorców oferujących condohotele. Same zarzuty nie są równoznaczne z prawomocnym stwierdzeniem naruszenia przez każdy podmiot działający na rynku.
Pięć pytań przed podpisaniem umowy
Zapytaj, czy 8% dotyczy ceny netto czy brutto oraz czy jest to czynsz przed podatkiem. Poproś o pełen wykaz kosztów właściciela, umowę z operatorem, zasady rozliczania pobytów właścicielskich i informacje o zabezpieczeniach. Sprawdź również, co się stanie przy opóźnieniu otwarcia obiektu, zmianie operatora lub spadku przychodów.
Porównaj ofertę z alternatywnym scenariuszem, np. mieszkaniem wynajmowanym na dłuższy termin. Dopiero wtedy okaże się, czy wyższa deklarowana stopa zwrotu wynagradza dodatkowe ryzyko.
Wniosek: stopa zwrotu podana w reklamie to początek analizy, a nie jej wynik.
Lista przed decyzją
0 z 3
