Jak sprzedać dom do remontu? Kupujący nie zawsze szukają idealnej nieruchomości

Wprowadzenie

Nie oznacza to jednak, że na rynku zabraknie zainteresowanych.

Dom wymagający remontu może być atrakcyjny dla kupującego, który chce samodzielnie urządzić wnętrza, szuka większej działki albo zależy mu na konkretnej lokalizacji.

Warunek jest jeden: cena i sposób przedstawienia nieruchomości powinny odpowiadać jej rzeczywistemu stanowi.

Jak przygotować sprzedaż domu do remontu, aby nie zniechęcić potencjalnych nabywców?

Nie każdy kupujący szuka gotowego domu

Na rynku nieruchomości spotykają się osoby o różnych potrzebach.

Jedni chcą wprowadzić się od razu i nie mają czasu na organizowanie remontu. Inni wolą zapłacić mniej za sam budynek, a zaoszczędzone środki przeznaczyć na modernizację.

Są również kupujący, dla których największą wartością jest działka. Stary dom może stanowić dla nich punkt wyjścia do przebudowy, rozbudowy lub, jeśli pozwalają na to przepisy, zastąpienia budynku nowym.

Dlatego dom do remontu nie musi być nieruchomością nieatrakcyjną.

Problem pojawia się wtedy, gdy właściciel wycenia go tak, jakby wszystkie niezbędne prace zostały już wykonane.

Cena powinna uwzględniać stan budynku

Wyceniając stary dom, nie można kierować się wyłącznie metrażem i cenami innych nieruchomości w okolicy.

Znaczenie ma wiek budynku, stan konstrukcji, instalacji, izolacji, dachu i sposób ogrzewania.

Jeśli dom wymaga znacznych nakładów, kupujący będzie uwzględniał je przy obliczaniu całkowitego kosztu zakupu.

Jednak nie każdy remont pomniejsza wartość nieruchomości dokładnie o kwotę potrzebną do jego przeprowadzenia.

Wycena zależy również od lokalizacji, działki, możliwości przebudowy oraz popytu na podobne nieruchomości.

Dlatego przy ustalaniu ceny dobrze porównywać dom z ofertami budynków o zbliżonym stanie technicznym, a nie wyłącznie z wyremontowanymi nieruchomościami.

W trudniejszych przypadkach pomocna może być wycena rzeczoznawcy majątkowego.

Czasami największą wartością jest działka

Zdarza się, że sam budynek ma ograniczoną wartość użytkową, natomiast jego położenie i działka stanowią główny atut oferty.

Duży ogród, dogodny dojazd, dostęp do sieci i atrakcyjne sąsiedztwo mogą zainteresować osoby, które nie szukają domu gotowego do zamieszkania.

Jeżeli działka jest duża, właściciel może rozważyć także jej potencjał inwestycyjny.

Trzeba jednak zachować ostrożność przy obietnicach dotyczących możliwości budowy kolejnych domów.

Sam fakt posiadania działki o dużej powierzchni nie przesądza, że można ją podzielić lub zabudować dodatkowymi budynkami.

Znaczenie mają planowanie przestrzenne, dostęp do drogi publicznej, przepisy techniczne, ograniczenia dotyczące terenu oraz możliwość podziału geodezyjnego.

Jeśli właściciel chce reklamować taki potencjał, powinien wcześniej zweryfikować podstawowe warunki.

Czy remontować dom przed sprzedażą?

Przy nieruchomościach wymagających kompleksowej modernizacji odpowiedź często brzmi: nie wykonywać dużych remontów bez wcześniejszego rachunku ekonomicznego.

Kupujący może mieć zupełnie inny pomysł na wnętrza, instalacje i sposób ogrzewania.

Wydanie znacznej kwoty na nowe płytki, kuchnię czy podłogi nie gwarantuje odzyskania tych pieniędzy w cenie sprzedaży.

Co więcej, przyszły właściciel może zdecydować się na przebudowę układu pomieszczeń i usunąć część świeżo wykonanych elementów.

W takim przypadku racjonalniejsze bywa pozostawienie nieruchomości w obecnym stanie i odpowiednie uwzględnienie tego w wycenie.

Nie oznacza to jednak, że sprzedający powinien całkowicie zrezygnować z przygotowań.

Co warto zrobić przed wystawieniem domu?

Przede wszystkim uporządkować nieruchomość.

Usunięcie niepotrzebnych przedmiotów, wykoszenie trawy, przycięcie nadmiernie rozrośniętych krzewów i dokładne posprzątanie wnętrz może pomóc kupującemu dostrzec przestrzeń.

Warto również zabezpieczyć miejsca potencjalnie niebezpieczne, np. uszkodzone schody czy luźne elementy budynku.

Nie należy jednak prowadzić prac, które mogłyby ukryć istotne problemy techniczne.

Jeżeli w piwnicy występuje wilgoć, lepiej wyjaśnić jej pochodzenie niż zamalować ślady i zapewniać kupujących, że budynek jest suchy.

Przejrzystość ma szczególne znaczenie właśnie przy starszych domach.

Jak napisać ogłoszenie domu do remontu?

Największym błędem jest próba przedstawienia nieruchomości w taki sposób, jakby wymagała tylko niewielkiego odświeżenia, mimo że zakres koniecznych prac jest znacznie większy.

Nie warto też ograniczać ogłoszenia do kilku ogólnych haseł.

Kupujący powinien dowiedzieć się, jaka jest powierzchnia domu i działki, kiedy budynek powstał, jakie ma instalacje oraz które elementy były modernizowane.

Jeżeli właściciel zna konkretne problemy, np. nieszczelność dachu czy niesprawną instalację, powinien je rzetelnie przedstawić.

Z drugiej strony nie trzeba podkreślać wyłącznie wad.

Warto opisać mocne strony nieruchomości: lokalizację, układ pomieszczeń, wielkość działki, dostępność mediów i możliwości aranżacyjne, o ile rzeczywiście istnieją.

Jakie zdjęcia warto dodać?

Najlepiej pokazać aktualny stan domu.

Kupujący powinni zobaczyć wszystkie pomieszczenia, elewację, dach w zakresie możliwym do sfotografowania, ogród i dojazd.

Nie ma potrzeby ukrywania starej łazienki czy niewyremontowanej kuchni.

Zdjęcia powinny być dobrze oświetlone i czytelne, ale nie powinny przedstawiać domu w standardzie, którego faktycznie nie ma.

Jeśli nieruchomość ma interesujący układ, warto udostępnić rzut budynku, który ułatwi ocenę jego funkcjonalności.

Dokumentacja starego domu. Dlaczego jest ważna?

Przy starszych nieruchomościach dokumenty bywają niekompletne.

Właściciel powinien sprawdzić, co posiada, a czego brakuje.

Szczególnie ważne są dokumenty dotyczące prawa własności, księgi wieczystej, budowy i późniejszych istotnych zmian w budynku.

Warto również zebrać dokumentację instalacji, protokoły przeprowadzonych kontroli i informacje o dotychczasowych modernizacjach.

Brak określonych dokumentów nie zawsze oznacza, że sprzedaż jest niemożliwa. Może jednak wymagać wyjaśnienia sytuacji, uzyskania dokumentów z archiwum właściwego urzędu lub konsultacji ze specjalistą.

Nie należy zapewniać o legalności wszystkich elementów budynku, jeżeli nie zostało to zweryfikowane.

Sprzedaż domu do remontu a odpowiedzialność za wady

Sprzedaż nieruchomości w złym stanie technicznym nie zwalnia automatycznie z odpowiedzialności za wady.

Znaczenie mają przepisy Kodeksu cywilnego, wiedza kupującego o stanie nieruchomości oraz treść zawartej umowy.

Przy transakcjach między osobami prywatnymi możliwe jest, w granicach prawa, umowne ograniczenie lub wyłączenie rękojmi.

Nie oznacza to jednak, że sprzedający może podstępnie zatajać znane mu wady.

Dlatego warto przygotować dokładny opis stanu technicznego i jednoznacznie ustalić z kupującym, jaki zakres prac będzie konieczny lub prawdopodobny.

Czy dom do remontu można sprzedać kupującemu z kredytem?

Tak, ale możliwość finansowania zależy od konkretnej nieruchomości i wymagań banku.

Bank może oceniać zarówno wartość zabezpieczenia, jak i stan budynku, jego przeznaczenie, legalność oraz możliwość użytkowania.

Jeżeli dom jest w bardzo złym stanie, uzyskanie standardowego kredytu hipotecznego może być trudniejsze.

W niektórych sytuacjach kupujący może rozważyć finansowanie obejmujące zakup i remont, przy czym dostępność takiego rozwiązania zależy od oferty banku i indywidualnej oceny kredytowej.

Dlatego sprzedający powinien być przygotowany na pytania dotyczące dokumentacji i stanu technicznego.

Nie każda wada wymaga naprawy przed sprzedażą

Starszy dom nie musi wyglądać jak nowy, aby znaleźć nabywcę.

Dla części osób możliwość samodzielnego urządzenia wnętrz będzie zaletą. Innych zainteresuje przede wszystkim działka lub lokalizacja.

Najważniejsze, aby oferta była skierowana do właściwych kupujących i przedstawiała realistyczne warunki zakupu.

Dom do remontu nie powinien być reklamowany jako dom idealny. Znacznie lepiej pokazać jego rzeczywisty stan i prawdziwy potencjał.

Jeżeli właściciel nie chce inwestować w kosztowny remont przed sprzedażą, może przygotować dokumentację, ustalić odpowiednią cenę i wystawić nieruchomość w obecnym stanie.

Na FinansujDom.pl można zamieszczać również oferty domów wymagających remontu. Takie nieruchomości mogą zainteresować osoby, które świadomie szukają budynku do własnej modernizacji.