Nowy dom od dewelopera. Na co uważać przed podpisaniem umowy?

Wprowadzenie

Rynek pierwotny ma jednak swoją specyfikę. Kupujący nie zawsze ogląda gotowy budynek. Czasami podejmuje decyzję na podstawie projektu, wizualizacji i dokumentacji inwestycji.

Dlatego przy zakupie domu od dewelopera szczególnie ważne są trzy rzeczy: to, co rzeczywiście zostanie wybudowane, jakie prawa nabędzie kupujący oraz co dokładnie wynika z zawieranej umowy.

Najpierw sprawdź, z kim podpisujesz umowę

Atrakcyjna inwestycja nie zwalnia z konieczności sprawdzenia jej realizatora.

Warto ustalić, jaka spółka jest stroną umowy, czy rzeczywiście odpowiada za budowę i sprzedaż domu oraz jaki jest jej status prawny.

Pomocne mogą być informacje z Krajowego Rejestru Sądowego, dokumenty inwestycji oraz dane dotyczące wcześniej zrealizowanych przedsięwzięć.

Jeśli deweloper posługuje się nazwą handlową osiedla, koniecznie trzeba sprawdzić, jaki podmiot występuje w dokumentach.

Należy również pamiętać, że doświadczenie całej grupy kapitałowej nie jest automatycznie tożsame z sytuacją finansową konkretnej spółki realizującej inwestycję.

Prospekt informacyjny to dokument, który warto przeczytać

Przy transakcjach objętych ustawą deweloperską istotnym dokumentem jest prospekt informacyjny wraz z załącznikami.

Zawiera informacje dotyczące dewelopera, przedsięwzięcia, nieruchomości i warunków realizacji inwestycji.

Kupujący powinien zwrócić uwagę na harmonogram, sposób zagospodarowania terenu, warunki związane z inwestycją i dane dotyczące oferowanego domu.

Istotne jest również porównanie prospektu z projektem umowy oraz materiałami reklamowymi.

Jeżeli między dokumentami występują różnice, należy je wyjaśnić przed podpisaniem umowy.

Bliźniak lub szeregowiec. Sprawdź formę własności

To jeden z najważniejszych punktów przy zakupie nowego domu.

W materiałach reklamowych często pojawia się określenie „dom z ogródkiem”. Nie przesądza ono jednak, czy kupujący będzie właścicielem odrębnej działki.

Możliwe są różne konstrukcje prawne, w tym nabycie nieruchomości gruntowej zabudowanej domem albo samodzielnego lokalu z udziałem w nieruchomości wspólnej.

W drugim przypadku sposób korzystania z ogródka może zostać ustalony w ramach podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej.

Warto ustalić, jakie prawa przysługują nabywcy, kto utrzymuje części wspólne i czy planowane zmiany zagospodarowania będą wymagały dodatkowych zgód.

Co obejmuje cena domu od dewelopera?

To pytanie trzeba zadać jeszcze przed rezerwacją.

Deweloper może oferować dom w określonym standardzie wykończenia, ale poszczególne inwestycje różnią się zakresem prac uwzględnionych w cenie.

Dlatego warto ustalić między innymi:

• Czy cena obejmuje miejsce parkingowe, garaż lub wiatę?
• Czy podjazd i taras będą wykończone?
• Czy działka zostanie ogrodzona?
• Jaki rodzaj ogrzewania przewidziano?
• Czy wykonane będą wszystkie przyłącza?
• Czy cena obejmuje przygotowanie ogrodu i odprowadzenie wód opadowych?

Ważne jest również sprawdzenie, czy powierzchnia podawana w ofercie oznacza powierzchnię użytkową, czy inny parametr.

Porównywanie samych kwot za metr kwadratowy może być mylące, jeżeli deweloperzy stosują różne zakresy powierzchni i wyposażenia.

Droga dojazdowa i infrastruktura osiedla

Nowe osiedle domów jednorodzinnych nie zawsze jest w pełni zakończone w momencie sprzedaży pierwszych budynków.

Kupujący powinien ustalić, czy droga dojazdowa będzie publiczna, prywatna czy stanowiąca współwłasność mieszkańców.

Znaczenie mają również zasady utrzymania oświetlenia, odwodnienia, kanalizacji oraz ewentualnych części wspólnych.

Jeżeli osiedle ma powstawać etapami, warto sprawdzić, jakie prace pozostają jeszcze do wykonania i czy kolejne budowy mogą przez pewien czas wpływać na komfort mieszkańców.

Jak chronione są pieniądze kupującego?

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym przewiduje mechanizmy zabezpieczające wpłaty nabywców w transakcjach objętych jej zakresem.

Do najważniejszych należą mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Ich zasady działania wynikają z przepisów i konstrukcji konkretnej transakcji.

Dlatego przed dokonaniem wpłat trzeba sprawdzić, jaki rachunek został wskazany w dokumentach i jaki mechanizm ochrony ma zastosowanie.

W przypadku zakupu gotowego domu, zwłaszcza gdy umowa jest zawierana w innej formule niż typowa umowa deweloperska, należy zweryfikować, które przepisy i zabezpieczenia rzeczywiście obejmują transakcję.

Rezerwacja i umowa deweloperska. Nie podpisuj bez analizy

Zawarcie umowy rezerwacyjnej nie powinno być traktowane jako formalność.

Trzeba sprawdzić wysokość opłaty rezerwacyjnej, okoliczności jej zwrotu, okres rezerwacji i warunki dalszego zawarcia umowy.

Jeżeli zakup zależy od uzyskania kredytu hipotecznego, szczególnie ważne jest ustalenie konsekwencji odmowy finansowania.

W przypadku umowy deweloperskiej należy przeanalizować termin przeniesienia własności, harmonogram płatności, opis domu, dopuszczalne zmiany oraz postanowienia dotyczące opóźnień i odstąpienia od umowy.

Nie należy zakładać, że wszystkie zapisy można bezpiecznie zaakceptować tylko dlatego, że podobne dokumenty podpisują inni kupujący.

Odbiór techniczny domu. Czego nie przeoczyć?

Odbiór to moment, w którym należy dokładnie sprawdzić zgodność wykonanych prac z umową i dokumentacją.

Warto skontrolować między innymi stan elewacji, pokrycia dachowego, stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji, posadzek, tynków oraz wykonanie tarasu i odwodnienia.

Przydatna może być pomoc niezależnego specjalisty posiadającego doświadczenie w odbiorach budowlanych.

W transakcjach objętych procedurą odbioru wynikającą z ustawy deweloperskiej sporządza się protokół, w którym nabywca może zgłosić stwierdzone wady.

Zasadniczo deweloper ma 14 dni na przedstawienie stanowiska dotyczącego wad zgłoszonych w protokole i 30 dni na usunięcie wad uznanych, przy czym ustawa określa również procedurę postępowania w szczególnych sytuacjach, w tym dotyczących wad istotnych i opóźnień.

Dlatego nie warto ograniczać odbioru do sprawdzenia, czy wszystkie pomieszczenia są wykończone.

Sprawdź dokumenty związane z zakończeniem budowy

Nowy dom powinien zostać prawidłowo oddany do użytkowania zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

W zależności od rodzaju inwestycji zastosowanie może mieć zawiadomienie o zakończeniu budowy i brak sprzeciwu organu nadzoru budowlanego albo decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.

Warto też otrzymać dokumentację powykonawczą, informacje dotyczące instalacji, gwarancji na urządzenia i instrukcje eksploatacji.

Czy nowy dom zawsze będzie tańszy w utrzymaniu?

Nowoczesna izolacja, szczelna stolarka i odpowiedni system ogrzewania mogą ograniczyć zapotrzebowanie budynku na energię.

Nie oznacza to jednak, że każdy nowy dom jest automatycznie tani w eksploatacji.

Znaczenie mają projekt, sposób wykonania, ustawienia instalacji oraz zachowania mieszkańców.

Przed zakupem należy zapoznać się z charakterystyką energetyczną budynku i ustalić, jakie rozwiązania techniczne przewidział deweloper.

Nowy dom warto kupować z planem, nie tylko z wizualizacją

Najlepsza inwestycja to niekoniecznie ta, która ma najładniejszą stronę internetową lub najbardziej efektowne zdjęcia.

Znacznie ważniejsze są przejrzysta dokumentacja, dokładny zakres prac, stan prawny nieruchomości i wiarygodność podmiotu realizującego budowę.

Przed podpisaniem umowy trzeba wiedzieć, co kupujemy, co otrzymamy w cenie i za co będziemy musieli dodatkowo zapłacić.

Porównując oferty nowych domów na FinansujDom.pl, warto zwracać uwagę nie tylko na cenę i lokalizację, lecz także na standard, powierzchnię działki oraz rodzaj zabudowy.