Jak sprzedać dom i nie stracić pieniędzy? Przygotowanie nieruchomości krok po kroku

Wprowadzenie

Dodatkowo każdy dom jest inny. Dwie nieruchomości o identycznej powierzchni mogą różnić się standardem, wielkością działki i stanem technicznym na tyle, że ich wartości będą zupełnie inne.

Dlatego dobrze przygotowana sprzedaż powinna rozpocząć się jeszcze przed opublikowaniem ogłoszenia.

Zacznij od realistycznej wyceny domu

Najczęstszy problem przy ustalaniu ceny polega na porównywaniu nieruchomości, które w rzeczywistości niewiele mają ze sobą wspólnego.

Dom sąsiada może być podobnej wielkości, ale mieć nowszy dach, lepszą izolację, większą działkę albo zupełnie inny standard wykończenia.

Różnice w cenie mogą wynikać również ze stanu prawnego czy dostępności drogi publicznej.

Wycena powinna uwzględniać lokalizację, wielkość działki, powierzchnię budynku, stan techniczny, funkcjonalność, standard energetyczny i sytuację na lokalnym rynku.

Warto przy tym pamiętać, że cena widoczna w ogłoszeniu nie jest ceną transakcyjną. To kwota, której oczekuje sprzedający. Nie wiadomo, czy nieruchomość zostanie za nią sprzedana.

Jeżeli ustalenie wartości jest szczególnie trudne, pomocna może być wycena rzeczoznawcy majątkowego.

Czy przed sprzedażą warto zrobić remont?

Nie każdy remont zwiększy wartość domu na tyle, aby odzyskać poniesione wydatki.

Malowanie ścian, uporządkowanie ogrodu, naprawa drobnych usterek czy poprawienie oświetlenia mogą pomóc w prezentacji nieruchomości.

Znacznie ostrożniej należy podchodzić do kosztownych modernizacji wykonywanych wyłącznie z myślą o sprzedaży.

Wymiana całej kuchni lub łazienki zgodnie z gustem właściciela nie musi odpowiadać oczekiwaniom przyszłego nabywcy.

Warto więc rozdzielić prace na dwie kategorie: konieczne ze względu na bezpieczeństwo lub prawidłowe użytkowanie oraz estetyczne, służące poprawie prezentacji.

Przed większym remontem dobrze jest oszacować koszt i sprawdzić, czy podobne, wyremontowane domy rzeczywiście osiągają odpowiednio wyższe ceny transakcyjne.

Zadbaj o dokumenty, zanim pojawi się kupujący

Brak dokumentacji może opóźnić sprzedaż, szczególnie jeśli nabywca zamierza finansować zakup kredytem hipotecznym.

Warto przygotować dokument potwierdzający prawo własności, numer księgi wieczystej, dokumentację budowlaną i informacje dotyczące ewentualnych obciążeń.

W zależności od historii nieruchomości i jej stanu prawnego mogą być potrzebne dodatkowe dokumenty, m.in. dotyczące nabycia w drodze spadku, ustanowionych służebności lub zakończenia budowy.

Jeżeli dom jest obciążony hipoteką, należy skontaktować się z bankiem, aby ustalić warunki spłaty zadłużenia i uzyskania dokumentów potrzebnych do wykreślenia hipoteki.

Nie zapominajmy również o świadectwie charakterystyki energetycznej. Co do zasady przy sprzedaży budynku podlegającego temu obowiązkowi dokument trzeba przekazać kupującemu, z uwzględnieniem wyjątków przewidzianych przepisami.

Pierwsze wrażenie naprawdę ma znaczenie

Zadbany dom łatwiej zaprezentować niż nieruchomość pełną przypadkowych przedmiotów.

Nie oznacza to konieczności wynajmowania profesjonalnej firmy zajmującej się przygotowaniem nieruchomości do sprzedaży.

Czasem wystarczą proste działania: uporządkowanie posesji, usunięcie zbędnych przedmiotów, umycie okien, naprawa uszkodzonych klamek czy uporządkowanie garażu.

Szczególnie ważny jest ogród.

Dom z własną działką sprzedaje przecież nie tylko powierzchnię mieszkalną. Kupujący chce również zobaczyć, ile ma miejsca na wypoczynek, zabawę z dziećmi, ogródek warzywny lub dodatkową przestrzeń rekreacyjną.

Jeżeli działka jest duża, warto pokazać jej rzeczywisty układ i możliwości wykorzystania.

Zdjęcia powinny pokazywać dom, a nie go upiększać

Dobre fotografie mogą zwiększyć zainteresowanie ogłoszeniem. Ich zadaniem jest jednak rzetelne przedstawienie nieruchomości.

Warto przygotować zdjęcia elewacji, ogrodu, salonu, kuchni, łazienek, sypialni oraz pomieszczeń technicznych.

Przy domach istotne są również fotografie garażu, podjazdu, wejścia na posesję i widoku z działki.

Nie należy ukrywać istotnych wad ani przedstawiać zdjęć po obróbce w sposób, który wprowadza w błąd co do stanu domu.

Jeśli pozwala na to dostępna dokumentacja, warto również zamieścić czytelne rzuty kondygnacji.

Co powinno znaleźć się w opisie domu?

Dobry opis nie polega na wielokrotnym używaniu określeń „wyjątkowy”, „przestronny” czy „idealny dla rodziny”.

Kupujący potrzebuje konkretów.

W ogłoszeniu należy jasno wskazać powierzchnię domu i działki, liczbę pomieszczeń, rok budowy, konstrukcję, sposób ogrzewania, dostępne media, stan techniczny i zakres wykonanych modernizacji.

Ważna jest również informacja o tym, czy dom jest wolnostojący, w zabudowie bliźniaczej czy szeregowej.

Jeżeli podajemy powierzchnię użytkową, warto wyjaśnić, czy uwzględnia ona garaż, piwnicę, pomieszczenia gospodarcze lub inne przestrzenie.

W przypadku domów do remontu nie należy ograniczać opisu do stwierdzenia „nieruchomość z potencjałem”. Lepiej wskazać, jakie prace rzeczywiście mogą być potrzebne.

Jak przygotować się do prezentacji nieruchomości?

Kupujący często przychodzi z pytaniami, na które sprzedający nie jest przygotowany.

Ile kosztuje ogrzewanie? Kiedy wymieniano dach? Czy budynek był ocieplany? Czy są plany budowy nowych domów na sąsiednich działkach? Czy droga jest prywatna?

Warto zgromadzić rachunki, dokumentację remontów, świadectwo energetyczne i informacje o instalacjach.

Jeżeli czegoś nie wiemy, lepiej to powiedzieć niż udzielać odpowiedzi bez pewności.

Wiarygodność sprzedającego ma szczególne znaczenie przy zakupie domu, ponieważ nabywca przejmuje odpowiedzialność za cały budynek.

Czy trzeba informować o wadach domu?

Warto ujawnić znane problemy techniczne i prawne, szczególnie te, które mogą mieć istotny wpływ na użytkowanie nieruchomości.

Nie należy zapewniać, że budynek nie ma wad, jeśli nie dysponujemy podstawami do takiego stwierdzenia.

Kodeks cywilny przewiduje odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady. Zakres tej odpowiedzialności zależy między innymi od charakteru transakcji i postanowień umownych.

Przy sprzedaży pomiędzy osobami prywatnymi strony mogą w określonych granicach ograniczyć lub wyłączyć rękojmię. Takie postanowienia nie chronią jednak sprzedawcy, który podstępnie zataił wadę.

Uczciwe przedstawienie stanu nieruchomości pomaga uniknąć późniejszych sporów.

Negocjacje ceny. Jak nie stracić kontroli?

Nie każda propozycja obniżki oznacza, że dom został źle wyceniony.

Kupujący może brać pod uwagę koszty modernizacji, termin przeprowadzki lub własne możliwości finansowe.

Przed rozpoczęciem rozmów warto określić cenę oczekiwaną i minimalną kwotę akceptowalną.

Dobrze również wiedzieć, które warunki są dla nas ważniejsze od samej ceny. Czasem znaczenie może mieć termin przekazania nieruchomości, sposób finansowania zakupu czy gotowość nabywcy do sprawnego przeprowadzenia transakcji.

Nie należy jednak podpisywać umowy przedwstępnej bez dokładnego przeanalizowania jej warunków.

Trzeba ustalić między innymi wysokość i charakter wpłacanej kwoty, termin umowy przyrzeczonej oraz konsekwencje niewykonania zobowiązań przez strony.

Kiedy najlepiej wystawić dom na sprzedaż?

Stan ogrodu i otoczenia może wpływać na atrakcyjność zdjęć, ale nie ma jednej pory roku gwarantującej najlepszą cenę lub szybką sprzedaż.

Znaczenie mają lokalny popyt, konkurencyjne oferty, cena, standard i sposób prezentacji domu.

Dlatego zamiast odkładać sprzedaż wyłącznie z powodu pory roku, lepiej przygotować nieruchomość i ogłoszenie, a termin publikacji dostosować do własnej sytuacji.

Dobra sprzedaż zaczyna się od przygotowania

Sprzedaż domu to proces, który można uporządkować.

Realistyczna cena, komplet dokumentów, uczciwy opis i odpowiednia prezentacja ograniczają ryzyko nieporozumień oraz pozwalają kupującym podejmować świadome decyzje.

Największym błędem jest publikowanie ogłoszenia bez sprawdzenia, jak dom wypada na tle konkurencyjnych nieruchomości.

Właściciele, którzy chcą samodzielnie sprzedać nieruchomość, mogą rozpocząć od przygotowania oferty i zamieszczenia darmowego ogłoszenia na FinansujDom.pl.