Masz kredyt hipoteczny? Możliwe, że płacisz bankowi więcej, niż musisz

Wprowadzenie

Tymczasem warunki na rynku się zmieniają. Bank, który kilka lat temu zaproponował Ci korzystny kredyt, dziś wcale nie musi być najtańszy. Co ważniejsze, nie musisz pozostawać jego klientem przez kolejne dwadzieścia lat.

Refinansowanie kredytu hipotecznego może pozwolić obniżyć ratę lub całkowity koszt zadłużenia. Trzeba jednak wiedzieć, kiedy taka operacja naprawdę się opłaca.

Na czym polega refinansowanie kredytu hipotecznego?

W najprostszym ujęciu refinansowanie oznacza zaciągnięcie nowego kredytu, którym spłacasz dotychczasowy.

Nie sprzedajesz mieszkania, nie wyprowadzasz się i nie musisz zmieniać nieruchomości. Zmienia się bank finansujący zakup oraz warunki zadłużenia.

Załóżmy, że masz jeszcze do spłaty 400 tys. zł kredytu hipotecznego. Do końca umowy pozostało 20 lat, a obecne oprocentowanie wynosi 7,5% rocznie.

Inny bank proponuje Ci finansowanie oprocentowane na poziomie 6% rocznie.

Jak duża może być różnica?

Przy takich założeniach miesięczna rata byłaby niższa o około 357 zł. W ciągu roku oznaczałoby to ponad 4200 zł różnicy w sumie płatności.

To wyliczenie zakłada niezmienne oprocentowanie, raty równe i brak dodatkowych kosztów. W rzeczywistości wynik może być inny.

Ważna jest też jedna rzecz: jeżeli nowy kredyt ma zmienne oprocentowanie albo okresowo stałą stopę, przyszłe raty mogą się zmieniać zgodnie z umową.

Niższa rata nie zawsze oznacza oszczędność

Tu pojawia się pułapka.

Wyobraźmy sobie, że do spłaty pozostało Ci 15 lat, a nowy bank proponuje rozłożenie zadłużenia na 25 lat.

Rata prawdopodobnie istotnie spadnie. Tyle że przez dłuższy okres będziesz płacił odsetki. Może się okazać, że mimo niższych miesięcznych obciążeń całkowity koszt kredytu wzrośnie.

Dlatego przy refinansowaniu należy porównywać dwa warianty z takim samym pozostałym okresem spłaty. Dopiero później warto sprawdzić, czy wydłużenie kredytowania ma sens z punktu widzenia domowego budżetu.

Niektórzy kredytobiorcy świadomie wybierają niższą ratę i dłuższy okres, ponieważ zależy im przede wszystkim na odzyskaniu płynności finansowej. Nie musi to być zła decyzja. Trzeba jednak rozumieć jej cenę.

Ile kosztuje przeniesienie kredytu?

Sam fakt, że nowy bank proponuje lepsze oprocentowanie, nie wystarczy.

Przed podjęciem decyzji sprawdź:

• Czy obecny bank pobierze rekompensatę za wcześniejszą spłatę?
• Ile kosztuje wycena nieruchomości i ustanowienie nowego zabezpieczenia?
• Czy nowa oferta wymaga ubezpieczenia, rachunku bankowego lub innych produktów?
• Czy nowy bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu?
• Czy będziesz musiał ponieść dodatkowe koszty związane z wykreśleniem starej i wpisaniem nowej hipoteki?

Zasady rekompensaty za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego reguluje art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym. Przy kredytach ze zmiennym oprocentowaniem możliwość jej pobierania jest ograniczona między innymi do pierwszych 36 miesięcy obowiązywania umowy. W przypadku kredytów ze stałą stopą rekompensata może być przewidziana również podczas okresu jej obowiązywania.

W obu sytuacjach istotne są szczegółowe przepisy, data zawarcia umowy i jej warunki.

Przyjmijmy, że wszystkie koszty przeniesienia wyniosą 5000 zł, a rata spadnie o wspomniane 357 zł. Prosty rachunek wskazuje, że suma różnic w ratach zrównałaby się z wydatkiem po około 14 miesiącach.

To tylko orientacyjny moment odzyskania poniesionych kosztów. Pełne porównanie powinno uwzględniać także saldo zadłużenia w kolejnych miesiącach, koszt pieniądza w czasie i możliwe zmiany oprocentowania.

Czy najpierw warto porozmawiać z własnym bankiem?

Zdecydowanie tak.

Zanim rozpoczniesz formalności związane z refinansowaniem, możesz zwrócić się do obecnego banku o zmianę warunków cenowych.

Nie masz gwarancji, że obniży marżę lub zaproponuje atrakcyjniejsze oprocentowanie. Jednak porównanie konkurencyjnych ofert daje Ci argument do rozmowy.

Czasem korzystniejsza zmiana warunków obecnej umowy może być prostsza niż przeniesienie kredytu. Innym razem propozycja nowego banku będzie wyraźnie lepsza.

Kiedy refinansowanie może się nie opłacać?

Najczęściej wtedy, gdy różnica w oprocentowaniu jest niewielka, koszty zmiany banku są wysokie albo do końca spłaty pozostało już stosunkowo mało czasu.

Trzeba także pamiętać, że nowy bank ponownie zbada zdolność kredytową, historię spłat i wartość zabezpieczenia. Dotychczasowa regularna spłata nie gwarantuje uzyskania nowego kredytu.

Szczególnej ostrożności wymaga zamiana kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem na zmienne. Początkowa korzyść może być okupiona większym ryzykiem wzrostu rat w przyszłości.

Nie czekaj na telefon z banku

Bank nie ma obowiązku samodzielnie wyszukiwać dla Ciebie najtańszego finansowania oferowanego przez konkurencję.

Jeżeli spłacasz kredyt hipoteczny od kilku lat, sprawdzenie aktualnych warunków rynkowych może być rozsądnym elementem zarządzania domowym budżetem.

Warto zacząć od ustalenia salda zadłużenia, rodzaju oprocentowania, pozostałego okresu spłaty i kosztów wcześniejszego zamknięcia umowy.

Najważniejsza zasada: nie porównuj wyłącznie wysokości rat. Porównaj, ile kosztuje Cię pozostanie w obecnym banku, a ile rzeczywiście zapłacisz po refinansowaniu.

Wieloletni kredyt hipoteczny nie musi być zobowiązaniem, którego warunków nigdy więcej nie sprawdzisz.