Ranking kredytów hipotecznych. Czy pierwszy bank w zestawieniu naprawdę ma najlepszą ofertę?

Wprowadzenie

Pierwsze miejsce wygląda przekonująco. W końcu ranking powinien wskazywać najlepszą ofertę.

Tyle że kredyt hipoteczny nie jest produktem, który każdy klient kupuje w identycznych warunkach.

Bank zajmujący pierwsze miejsce w rankingu może być bardzo dobrą propozycją dla jednego kredytobiorcy i zupełnie nieodpowiednią dla drugiego.

Czy to oznacza, że rankingi nie mają sensu? Nie. Trzeba tylko wiedzieć, jak je czytać.

Dlaczego rankingi pokazują różne wyniki?

Wyobraźmy sobie dwa zestawienia przygotowane tego samego dnia.

Pierwszy portal porównuje kredyt na 400 tys. zł z 20% wkładem własnym i okresem spłaty wynoszącym 25 lat.

Drugi analizuje kredyt na 600 tys. zł z 10% wkładem własnym, rozłożony na 30 lat.

Wyniki nie muszą być takie same.

Banki mogą różnicować warunki między innymi w zależności od kwoty finansowania, poziomu wkładu własnego, rodzaju oprocentowania oraz możliwości skorzystania z określonej promocji.

Istotny jest też przyjęty sposób uporządkowania ofert.

Jedno zestawienie może wskazywać bank z najniższą ratą początkową, inne z najniższym RRSO, a jeszcze inne uwzględniać sumę kosztów oszacowanych przy określonych założeniach.

Każda z tych metod odpowiada na nieco inne pytanie.

Niska rata czy najtańszy kredyt?

Załóżmy, że bank A oferuje kredyt z ratą 2900 zł, a bank B z ratą 2950 zł.

Na pierwszy rzut oka wygrywa bank A.

Ale co, jeśli jego oferta wymaga kosztownego ubezpieczenia albo wykupienia dodatkowego produktu? Co, jeżeli po pięciu latach zmienią się warunki oprocentowania?

Wtedy porównanie samych rat niewiele mówi.

Przy analizie oferty warto sprawdzić przede wszystkim:

• całkowitą kwotę kredytu i okres spłaty,
• rodzaj oraz wysokość oprocentowania,
• marżę i ewentualny wskaźnik referencyjny,
• RRSO i całkowitą kwotę do zapłaty,
• prowizję i koszty ubezpieczeń,
• warunki dodatkowych produktów,
• możliwość wcześniejszej spłaty i ewentualne rekompensaty.

RRSO pomaga porównywać koszt kredytu wyrażony w ujęciu rocznym. Nie eliminuje jednak potrzeby sprawdzenia, na jakich założeniach wykonano obliczenia, zwłaszcza gdy porównujemy kredyty o różnych zasadach oprocentowania.

Czy pierwszy bank rzeczywiście udzieli Ci kredytu?

Ranking tego nie gwarantuje.

Załóżmy, że prowadzisz firmę i zarabiasz przeciętnie 12 tys. zł miesięcznie. Twoje dochody są nieregularne, a rozliczasz się ryczałtem.

Bank znajdujący się na pierwszym miejscu w zestawieniu może oceniać taki dochód inaczej niż konkurencja.

Może się więc okazać, że najatrakcyjniejsza cenowo oferta jest dla Ciebie niedostępna ze względu na zdolność kredytową.

Podobne różnice mogą dotyczyć kredytów na budowę domu, zakupu nieruchomości o nietypowym stanie prawnym czy specyficznych źródeł dochodu.

Dlatego ranking jest dobrym punktem wyjścia, ale nie zastępuje indywidualnej analizy.

Czy rankingi kredytowe są reklamami?

Nie każdy ranking jest reklamą i nie każde komercyjne porównanie jest nierzetelne.

Trzeba jednak pamiętać, że niektóre portale i porównywarki zarabiają na przekazywaniu klientów bankom lub pośrednikom finansowym.

Sam model wynagradzania nie przesądza, że przedstawione dane są błędne. Dla czytelnika ważna jest jednak przejrzystość.

Przed skorzystaniem z rankingu warto ustalić:

Czy zestawienie obejmuje cały rynek, czy tylko wybranych partnerów? Według jakiego kryterium ustalono kolejność? Czy uwzględniono koszt produktów dodatkowych? Kiedy ostatnio zaktualizowano informacje?

Jeśli nie można znaleźć odpowiedzi na te pytania, do wniosków z rankingu należy podchodzić ostrożnie.

Formularz informacyjny jest ważniejszy niż miejsce w rankingu

Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje przekazywanie konsumentowi formularza informacyjnego zawierającego kluczowe informacje o finansowaniu.

Dokument obejmuje między innymi warunki kredytu, oprocentowanie, koszty i zasady spłaty.

Dzięki ujednoliconej strukturze łatwiej porównać propozycje poszczególnych banków.

Trzeba jedynie dopilnować, aby zestawiane formularze dotyczyły możliwie podobnych parametrów: tej samej kwoty, okresu spłaty, wkładu własnego i wariantu oprocentowania.

To znacznie bardziej wiarygodna podstawa podejmowania decyzji niż sam numer pozycji w internetowym zestawieniu.

Jak korzystać z rankingu, żeby nie popełnić błędu?

Najrozsądniej potraktować go jako pierwszy etap poszukiwań.

Ranking pozwoli zorientować się, jakie banki oferują kredyty hipoteczne i jakie kryteria kosztowe warto porównać.

Następnym krokiem powinna być analiza ofert dostosowanych do indywidualnych dochodów, zobowiązań i rodzaju nieruchomości.

Dopiero później ma sens wybór banku.

Warto też pamiętać, że najtańszy kredyt nie zawsze będzie najlepszym rozwiązaniem organizacyjnym. Przy budowie domu znaczenie mogą mieć zasady uruchamiania transz, a przy zakupie nieruchomości z krótkim terminem finalizacji również sprawność procesu kredytowego.

Wniosek: ranking kredytów hipotecznych jest wartościowym narzędziem informacyjnym, ale nie powinien być ostatecznym doradcą finansowym.

Najlepszy kredyt nie musi zajmować pierwszego miejsca w internecie. Musi natomiast odpowiadać Twojej zdolności kredytowej, potrzebom i akceptowanemu poziomowi ryzyka.