Kupiłeś mieszkanie pod Airbnb? Nowe przepisy mogą zmienić zasady wynajmu

Wprowadzenie

8 października 2026 r. Sejm uchwalił przepisy regulujące najem krótkoterminowy. W rejestrze prac Senatu, sprawdzonym 29 października 2026 r., wskazano posiedzenie komisji z 26 października i wniosek o przyjęcie ustawy bez poprawek. To informacja o etapie prac parlamentarnych, a nie potwierdzenie wejścia wszystkich rozwiązań w życie. Przed zastosowaniem nowych zasad trzeba sprawdzić ogłoszony akt i jego terminy.

Rejestracja i numer w ogłoszeniu

Uchwalony przez Sejm tekst zakłada utworzenie Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Oferty miałyby zawierać identyfikator przypisany do obiektu, także wtedy, gdy są zamieszczane za pośrednictwem platform rezerwacyjnych. Projekt przewiduje też administracyjne kary za określone naruszenia, sięgające 50 tys. zł.

To nie oznacza, że obecnie można oferować noclegi bez żadnych formalności. Już dzisiaj świadczenie usług hotelarskich w tak zwanych innych obiektach wiąże się co do zasady z obowiązkiem zgłoszenia ich do ewidencji prowadzonej przez właściwą gminę. Warto najpierw ustalić, czy dany sposób udostępniania mieszkania jest usługą zakwaterowania, a nie klasycznym najmem na cele mieszkaniowe.

Największa zmiana może dotyczyć samego adresu

W uchwalonym projekcie znalazły się również rozwiązania, które od 1 stycznia 2028 r. umożliwiałyby wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym podejmowanie uchwał ograniczających określone formy usług hotelarskich. Gminy miałyby z kolei uzyskać narzędzia do wyznaczania stref, w których działalność będzie ograniczona lub zakazana. Ostateczny zakres tych uprawnień zależy od dalszego przebiegu procesu legislacyjnego.

Dla inwestora liczy się prosty wniosek: dwa mieszkania położone kilkaset metrów od siebie mogą mieć w przyszłości zupełnie inne możliwości zarobkowe. Atrakcyjność turystyczna nie wystarczy, jeśli sposób użytkowania lokalu będzie kolidował z lokalnymi regulacjami.

Jak przygotować się przed zakupem?

Przed wpłatą zadatku sprawdź, czy lokal jest mieszkalny czy użytkowy, jakie zasady obowiązują w budynku, czy obecny sposób świadczenia usług jest prawidłowo zgłoszony i czy lokalizacja nie jest szczególnie narażona na ograniczenia. Następnie policz inwestycję w dwóch wariantach: przy dochodach z pobytów turystycznych oraz przy zwykłym najmie długoterminowym.

Jeżeli drugi wariant nie pozwala choćby na bezpieczne utrzymanie nieruchomości i obsługę kredytu, zakup opiera się na jednym, podatnym na zmiany scenariuszu. To sygnał do ostrożności, a nie automatycznie powód do rezygnacji.

Wniosek: mieszkanie na Airbnb warto kupować tak, aby miało sens ekonomiczny również wtedy, gdy najem krótkoterminowy stanie się trudniejszy.